Ingrediente 1: Crowdfunding.

El crowdfunding es un medio de inversión/financiación por el que, mediante el uso de la tecnología y los nuevos medios de comunicación –internet, RRSS- como manera de ahorrar costes transaccionales, una pluralidad de personas aúnan un capital colectivo con el objetivo de desarrollar un proyecto. Nadie puede dudar ya de la relevancia del crowdfunding, que movilizó en 2015 más de 5.400 M €, incrementando su volumen un 92% respecto al año anterior.

España es el sexto país europeo por volumen, 50M € en 2015, creciendo el sector un 39%. Si bien es cierto que aún estamos lejos de nuestros vecinos en cuanto a inversión en crowdfunding per cápita -1,08 €-, esto lo que demuestra es el enorme recorrido que tiene por delante el sector en nuestro país.

Existen, de manera amplia, cuatro grandes tipologías de crowdfunding: recompensa, donaciones, préstamos (lending) y capital (equity). Si no debemos obviar la importancia de las dos primeras, recompensa y donaciones, nos centraremos en denominado crowdfunding de inversión o financiero, equity y lending, cuya regulación en España aborda la Ley 5/2015, de fomento de la financiación empresarial, que caracteriza estas tipologías por las expectativas de retornos o rentabilidades por parte del inversor.

Ingrediente 2: Mercado inmobiliario.

La recuperación de la inversión inmobiliaria en España parece estar consolidándose, el año 2016 se cerró con un total de 14.120 M€ superándose los niveles de los años previos a la crisis. Los sectores que concentraron mayor volumen fueron retail, oficinas y hotelero. Cabe destacar que la mayor parte de estas inversiones fueron llevadas a cabo por inversores institucionales como fondos de inversión o Socimis, atraídas por las expectativas de rentabilidad que vuelve a ofrecer el mercado inmobiliario en España.

Y es en este contexto, en el que dos mercados -crowdfunding e inmobiliario- parece que generan grandes expectativas, cuando tomamos conciencia de la relevancia del fenómeno Crowdfunding inmobiliario (CFI).

crowdfunding inmobiliario

La Receta: El Crowdfunding Inmobiliario.

¿Por qué no aunar ambos ingredientes? En el ámbito europeo el Crowdfunding inmobiliario supuso en 2015 el 3% del volumen total del mercado de crowdfunding (excl. UK) con más de 27M €. En España, en 2015, llegó a los 3M € suponiendo casi el 6%. Pero es que, según el Informe de InmoCrowd.es, en el tercer trimestre de 2016 el Crowdfunding inmobiliario alcanzó los 11,8M €, lo que supone un incremento del 307%. Parece claro que crowdfunding inmobiliario ha llegado y es para quedarse. Pero, ¿qué es el crowdfunding inmobiliario? Y ¿qué ofrece?

Qué es: podemos definir el crowdfunding inmobiliario como aquel proyecto u operación, a través de plataformas digitales, donde los inversores adquieren la propiedad del bien inmueble y por tanto son los “propietarios” del mismo recibiendo, a cambio, una rentabilidad mediante la parte del alquiler y, en su caso, de la venta futura del inmueble en la parte proporcional que le corresponde a cada inversor. Por tanto, podemos decir que se trata de una especialidad destinada al mercado inmobiliario del equity crowdfunding y, por tanto, regulado a nivel nacional por la Ley 5/2015.

Qué ofrece: el crowdfunding inmobiliario ofrece un cúmulo de ventajas, respecto de otras alternativas, en las que reside su atractivo.

  • Destaca principalmente, la combinación de bajo riesgo junto a una rentabilidad media. Esto es así porque se combinan dos tipos distintos de fuentes de rentabilidad, por un lado el alquiler del inmueble que actúa como límite a la baja o pérdida del valor del bien, permitiendo la no “precipitación” en la venta del mismo ante una expectativa de mejora a futuro que suponga un mayor revaloración del bien para entonces, proceder a su venta, tratándose por tanto, ésta –la venta- de la segunda fuente de rentabilidad de la inversión. A lo anterior se debe añadir el efecto red de la financiación colectiva, lo que hace posible invertir desde pequeñas cantidades y por tanto la posibilidad de diversificar mitigando el factor riesgo asociado a la inversión, lo que constituye el verdadero elemento diferenciador.
  • Debe considerarse también la “seguridad” que, de cara al inversor más tradicional, ofrece una inversión inmobiliaria cuya comprensión es más sencilla, frente a otros productos de inversión, ya que cuenta con un activo tangible respaldando en todo momento la operación.

Utensilios de cocina: Las Plataformas de Financiación Participativa

Obviamente el crowdfunding inmobiliario, como forma de inversión colectiva, requiere de una estructura organizativa y esta es, en palabras de la Ley 5/2015, una plataforma de financiación participativa (PFP).

La primera PFP dedicada al CFI fue Prodigy Network fundada por Rodrigo Niño en Colombia y posteriormente trasladada a Nueva York tras la reforma legislativa de Obama (el JOBS Act). Su éxito es incuestionable, un portfolio valorado en más de 700M $ ha llamado la atención de todos. Incluso la prestigiosa Harvard Business School publicó un artículo sobre Prodigy Network en 2014.

Pero en España, como ya anticipábamos también, es un fenómeno en aúge. El número de plataformas destinadas al crowdfunding inmobiliario no cesa de aumentar. Algunos ejemplos son: Housers, Inveslar, Invesreal, CdeCactus,…

Mejora de la Receta: La regulación y sus restricciones.

Un entorno regulatorio propicio que otorgue seguridad jurídica es indispensable para que un mercado desarrolle todo su potencial. La ley 5/2015 pretende llevar a cabo esta función. Ya su Exposición de Motivos declara la intención de fomentar el fenómeno del crowdfunding (financiero) como una forma de financiación más entre las ya existentes, todo ello sin descuidar la protección al inversor.

Sin embargo, según el Informe de la Universidad de Cambridge y KPMG, en España el 43% de los agentes del mercado del crowdfunding consideran esta regulación excesiva y estricta.

La Ley crea las PFP que serán las que desarrollen la actividad de Crowdfunding y que quedarán sometidas a régimen de supervisión y control, previa autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Con el fin de proteger al inversor, la norma diferencia entre inversores acreditados y no acreditados; como resulta lógico otorga un mayor grado de protección a los segundos. Pero, en lo que respecta al crowdfunding inmobiliario debe tenerse especialmente en cuenta el artículo 68.2 de la Ley, que impone límites cuantitativos a la recaudación de los proyectos: 2M € como límite general que se ampliará hasta 5M € en el caso de que el proyecto se destine, exclusivamente, a inversores acreditados.

Como dijo Rodrigo Niño, el crowdfunding inmobiliario tiene la capacidad de “democratizar” la inversión inmobiliaria que significa que, pequeños inversores, que individualmente no tienen capacidad financiera suficiente, puedan acceder a los activos inmobiliarios con mejor matriz rentabilidad-riesgo –retail, oficinas y hotelero- que hasta ahora quedaban reservados a grandes fondos y patrimonios. Pero, de momento, estos tipos de inversiones, mientras no cambie la regulación que establece los límites cuantitativos, resulta inviable en España, ya que estas suelen ser operaciones que necesitan de un capital mayor al establecido.

En conclusión, el Crowdfunding inmobiliario es una receta que tiene un gran sabor, pero que puede ser aún más sabrosa si recibe ese “sazonamiento extra” en forma de mejora regulatoria.

Articulo de Fernando Redondo Faya

Abogado Asociado López Rodó & Cruz Ferrer – Abogados

Comentarios

comentarios